Le cahier de charges
PREMBULE
L’habitat tient une part importante dans les émissions de gaz à effet de serre. Un mode d’habitat « écologiquement responsable » s’exprime évidemment dans les comportements quotidiens mais implique avant tout des choix de conception et de construction économes et performants, tenant compte de la raréfaction des ressources. Nous devons créer de l’habitat en s’assurant que le geste de construire aura la plus faible incidence possible sur notre environnement naturel.
Développer un lieu à vivre où priment les espaces à partager et l’esprit de participation collective et solidaire, dans le respect de l’intimité de chacun. Bâtir sans uniformiser, en favorisant une architecture harmonieuse avec l’environnement, accueillir une nouvelle population en visant une mixité sociale, rendre possible l’accession à la propriété à des personnes aux revenus modestes, encourager l’éco-construction et les chantiers participatifs, favoriser l’appel à des matériaux et à des constructeurs/fournisseurs régionaux …
C’est dans cet esprit que le projet de l’écohameau du «Claux» a été élaboré.
ADHESION AU PRESENT CAHIER DES CHARGES
La signature des actes de vente dans l’écohameau du «Claux» entraîne adhésion complète aux dispositions du présent cahier des charges dont un exemplaire doit être remis à chaque acquéreur.
Les constructions de l’écohameau devront se conformer à ce cahier des charges imposant des solutions de constructions écologiques et bioclimatiques, privilégiant la sobriété et l’efficacité énergétique, en concordance avec les contraintes du plan local d’urbanisation
ARTICLE 1 – OBJET DU CAHIER DES CHARGES
1. Le cahier des charges permet de définir la charte écologique de l’écohameau du «Claux».
Toutes les constructions réalisées sur le site seront pensées de manière à réduire leur impact sur l’environnement.
Les constructions seront de haute performance énergétique, utilisant des matériaux écologiques pour leur construction et dans la plus grande mesure possible des énergies renouvelables pour leur consommation énergétique.
Le cahier des charges et les plans parcellaires définissent des contraintes spécifiques liées à ses aspects, ainsi qu’à la préservation d’une qualité de vie et la préservation de liens sociaux entre les occupants. L’ambition du projet est de créer un écohameau du «Claux» écologique et solidaire, dans une démarche de développement durable, qui puisse servir de référence et être reproductible à l’avenir sur d’autres projets.
2. Le présent cahier des charges s’applique à la totalité du terrain d’implantation de l’écohameau du «Claux».
3. Il est opposable et s’impose à quiconque détient un droit quelconque de nature immobilière, à quelque titre que ce soit, sur tout ou partie de l’écohameau du «Claux».
4. Tout acte translatif de la propriété d’une des parcelles ou tout acte conférant un droit quelconque sur l’une des parcelles de l’écohameau du «Claux» devra mentionner l’existence de ce cahier des charges qui sera annexé au dit acte et, comporter l’obligation pour son bénéficiaire d’en respecter scrupuleusement les dispositions contractuelles.
5. Les acquéreurs ou occupants de l’écohameau du «Claux» seront tenus de respecter intégralement les conditions stipulées dans le présent cahier des charges.
ARTICLE 2 – PROPRIETE DU SOL
2.1. La totalité du sol de l’écohameau du «Claux», hormis les parcelles individuelles attribuées pour la construction des maisons, sera la propriété de l’association syndicale qui en assurera la gestion et l’entretien
2.2. Le nombre des foyers de l’écohameau est fixé à dix. Chaque foyer aura la jouissance en propriété d’une parcelle de 300 m² avec une surface constructible maximum de 150m² au sol.
2.3. Tous les propriétaires des parcelles individuelles ou leurs représentants auront accès à toutes les parties détenues par l’ASL Hameau du Claux, que leurs parcelles soient ou non contigües à ces parties.
ARTICLE 3 – VOIRIE
3. Le village est conçu comme un village piéton. L’usage des véhicules à l’intérieur y sera occasionnel.
3.1. Le sol des voies de l’écohameau du «Claux» sera la propriété de l’association syndicale qui en assurera la gestion et l’entretien.
3.2. La voirie sera réalisée en castine ou « tout venant concassé et tassé ». L’usage de l’asphalte y sera prohibé. Il en va de même pour le béton, hors nécessité de consolidation structurelle.
3.3. Les eaux de surface s’infiltreront directement et naturellement dans le sol au travers des revêtements de voirie perméables. Cette mesure permet de ne pas engorger les canalisations communes lors des orages violents. Elle limite fortement la quantité d’eau évacuée vers les équipements communs.
3.4 Le stationnement des véhicules sera concentré sur plusieurs parkings collectifs, sous couvert végétal, en périphérie du hameau.
ARTICLE 4 – GESTION DES EAUX
Adduction
4.1. Toutes les parcelles sont prévues pour être raccordées à l’adduction d’eau du village Olmet et Villecun
4.2 L’écohameau vise à être relié, d’une manière complémentaire, à un réseau d’adduction en eaux brutes.
Assainissement
4.3 Absence d’eaux brunes : les toilettes sèches à litière bio-maîtrisée seront la règle incontournable. Le compostage de ces litières se fera dans des caissons protégés et étanches jusqu’à la phase de chauffe détruisant les coliformes. La valorisation de ces déchets passera par une phase ultime en lombricompostage. La gestion de ce compostage sera sous la responsabilité de L’ASL Hameau du Claux.
4.4 Les eaux grises seront récupérées collectivement et traitées par phytoépuration dans l’enceinte de l’écohameau du «Claux». L’assainissement sera collectif selon la méthode de phytoépuration par filtres plantés. La méthode retenue suivra les recommandations des services du SPANC et les normes en vigueur. La gestion de ce système d’assainissement (entretien, suivi et contrôles) sera sous la responsabilité de L’ASL Hameau du Claux.
4.5 Eaux pluviales
Les eaux pluviales devront être récupérées individuellement, et les surplus seront gérés collectivement sous la responsabilité de l’ASL, qui aura aussi la responsabilité des canalisations actuelles et futures.
Toutes les parcelles devront être équipées d’une citerne non visible (dont le volume sera calculé en fonction des surfaces de toit) qui permettra la rétention et le stockage des eaux de pluie. Celles-ci pourront être valorisées pour les usages extérieurs et pour tous les usages intérieurs non-potables. L’utilisation de cette eau récupérée sera strictement séparée du réseau d’eau potable.
ARTICLE 5 – URBANISME
5.1. Terrasses et murettes
L’aménagement du hameau recherchera un impact minimum du bâti sur la configuration du terrain. Il respectera la structure en terrasses du terrain ainsi que les murettes en pierre sèche qui les soutiennent. Ces murettes seront restaurées chaque fois que nécessaire. Les murettes seront restaurées et entretenues par l’ASL.
5.2. Végétation
L’aménagement de l’écohameau du «Claux» devra préserver la végétation existante dans la plus grande mesure possible. Toute nouvelle implantation végétale sera réalisée avec des essences adaptées au biotope local.
Une partie importante du terrain de l’écohameau sera dédiée à l’Implantation de vergers, de potagers et de cultures d’agrément. L’ensemble de ces cultures seront conduites suivant les principes de l’agriculture biologique.
La priorité est donnée à l’usage interne des terres pour l’autoproduction : petite polyculture et petit élevage, et jardins collectifs ou partagés.
L’écohameau du «Claux» inclura des zones végétalisées qui apporteront un confort thermique et esthétique.
Une zone naturelle boisée sera maintenue à l’ouest du terrain.
5.3 Urbanisme
Les habitations de l’écohameau seront implantées selon un principe de densification, préservant néanmoins l’intimité (pas de vis-à-vis), l’exposition au sud, la quiétude, et la possibilité de démarrer sa construction sans être tributaire d’un trop grand nombre de constructeurs (imbrication des logements intelligente).
Les bâtisses seront réunies en îlots, avec continuité dans le bâti. Une place centrale sera bordée par une maison commune.
D’autres aménagements d’usage collectif sont prévus comme des aires de jeux, un four banal avec fournil attenant, un théâtre de verdure …
Des bâtiments à usage collectif sont aussi prévus (salle de réunions, chambres d’amis, buanderies communes, ateliers…) qui seront réservés en priorité aux activités collectives et non marchandes. Selon les moyens financiers, ces bâtiments seront réalisés par tranches.
ARTICLE 6 – LA PARCELLE
6.1. Droit au soleil.
Les constructions seront bioclimatiques. Le plan d’aménagement du site tient compte des besoins en énergie solaire en prévoyant notamment des écarts entre les maisons qui éviteront un ombrage mutuel et assureront un ensoleillement optimal. Les zones constructibles tiennent compte de l’ombrage porté par les constructions proches, de manière à ce que cette ombre ne porte préjudice au fonctionnement des constructions attenantes. Les arbres ou plantations devront être choisies de façon à assurer aux parcelles attenantes un droit au soleil.
6.2 Clôtures et haies
La séparation des parcelles par des clôtures est interdite. Les seules clôtures autorisées seront destinées à contenir les animaux ou à protéger les cultures. Des haies végétales diversifiées, plessis ou petits murs en pierre sèche peuvent êtes envisagées dans le but de préserver des espaces intimes, d’assurer le confort visuel et esthétique, de fournir de l’ombre ou des brise-vents.
6.3. Entretien
Dans l’intérêt de tous chaque parcelle devra être soigneusement entretenue et débroussaillée et les haies élaguées en temps utile pour éviter toute propagation d’incendie
6.4 Produits de traitement et d’entretien
Pour ne pas nuire à la biodiversité, l’usage de pesticides de synthèse (fongicides, herbicides, insecticides etc.) est interdit sur les parcelles privées, collectives, et dans les habitations. L’usage de pesticides naturels est autorisé, mais devra être raisonné.
L’usage de produits d’entretien non biodégradables est prohibé.
6.5 Gestion des déchets
Les déchets seront triés et collectés selon les règles en vigueur dans la commune. Les déchets végétaux seront collectés par l’ASL Hameau du Claux, et compostés sur place
ARTICLE 7 – LES CONSTRUCTIONS
7.1 Principes de construction
Les habitations de l’écohameau seront construites selon les principes bioclimatiques, à partir de matériaux naturels, non toxiques, si possible d’origine locale (bois, terre crue, terre cuite, paille, chanvre, pierre…). Le choix des matériaux devra prendre en compte l’énergie grise liée à leur fabrication et à leur transport.
Pour garantir l’esprit de bâtir sans uniformiser, en favorisant une architecture harmonieuse avec l’environnement, en recherchant l’unité dans la diversité, chaque projet de construction fera l’objet d’une concertation avec l’association syndicale.
L’écohameau du Claux mettra tout en œuvre pour encourager l’auto-construction et les chantiers participatifs, mutualiser les outils et les compétences, favoriser l’appel à des matériaux et à des constructeurs/fournisseurs régionaux.
7.2 Emprise au sol et hauteur des maisons
L’emprise au sol sera limitée à 150 m² SHON de surface de plancher. Toute autre demande sera étudiée par l’assemblée générale des associés.
Les maisons seront de plain-pied ou comporteront au maximum un étage.
7.3 Matériaux
Les matériaux autorisés sont les suivants
• Murs : pierre, bois, paille, terre et tout autre matériau affichant un bilan carbone faible et une résistance thermique intéressante
• Façades : enduits terre ou couleur terre, enduits à la chaux, pierre, bardage bois ou tout autre revêtement affichant un bilan carbone faible.
• Toitures : tuiles, végétal, bardeau de bois.
• Huisseries : les seuls matériaux autorisés sont le bois local, l’acier et le mixte bois/alu. En cas de récupération, les huisseries en bois exotiques sont tolérées. Celles en PVC, neuves ou récupérées, sont interdites.
• Fondations et soubassement en pierres du pays. Le béton et les parpaings de ciment y seront tolérés.
• Les murets en pierres du pays.
7.4 Fourniture énergétique
Les constructions viseront un niveau de « très haute performance énergétique ». La consommation énergétique sera la plus basse possible, tendant vers la norme Effinergie (en 2011, cette norme plafonnait les consommations à 40 kW/h/m²/an).
On souhaite développer à terme un équipement alternatif collectif (cogénération, biomasse, photovoltaïque…) pour alimenter les logements individuels et bâtiments collectifs, l’intention étant de produire ce que l’on consomme et de mutualiser les appareils à forte consommation d’énergie
Il est retenu le principe d’un raccordement ERDF d’une puissance de 36KVA pour l’ensemble du hameau, ce qui permettra de limiter la consommation globale dans cette limite.
7.5 Chauffage
Les maisons seront conçues suivant les principes du bioclimatisme et respecteront au minimum les normes BBC (basse consommation).
Les systèmes de chauffage des logements et de l’eau chaude sanitaire devront faire appel aux énergies renouvelables (géothermie, solaire, bois, …)